Безопасные сделки по недвижимости

Покупка квартиры в Израиле — одна из крупнейших сделок в жизни, и один незамеченный долг здесь обходится дороже гонорара адвоката. Офис адвоката Габриэля Зубок больше 15 лет ведёт сделки с жилой и коммерческой недвижимостью. Недвижимость — основная сфера специализации офиса: адвокат берёт на себя юридическое сопровождение всех этапов, от первой консультации до регистрации прав. В этой статье — как устроена сделка с недвижимостью, какие проблемы видны заранее и как выбрать адвоката.

Содержание:

• Направления работы
• Порядок работы
• Юридическая чистота
• Новостройки
• Кредит и оценка
• Мас рехиша и мас шевах
• Наследство и совладельцы
• Для нерезидентов
• Выбор специалиста
• Оплата работы адвоката
• Права клиента

Какие услуги ведёт адвокат по недвижимости

Юридическая помощь адвоката в сфере недвижимости нужна не только при покупке. Направления специализации офиса адвоката:

• Покупка и продажа квартиры — от проверки прав продавца до регистрации права нового владельца.
• Аренда — адвокат прописывает в соглашении понятные статьи о залоге и гарантиях, которые защищают права и владельца, и арендатора до конца аренды.
• Участок под строительство — адвокат сверяет адрес и границы участка, земельный статус, план застройки и права на будущий дом.
• Дарение и наследование недвижимости — правовое оформление передачи семейного имущества с учётом налоговых последствий.
• ТАМА 38 и пинуй-бинуй — адвокат жильцов проверяет статьи договора с застройщиком и защищает их права при укреплении дома или его сносе и строительстве нового.
• Имущественные и земельные споры — отдельная сфера: раздел недвижимости в общей собственности, претензии к застройщику или продавцу после сделки.

Любое из этих направлений имеет свои подводные камни, и у адвоката по недвижимости должны быть опыт и специализация именно в этой сфере.

Как проходит сделка с недвижимостью

Связаться с адвокатом по недвижимости стоит до переговоров о цене покупки: именно на этом этапе проще заметить проблему и защитить права клиента. Этапы сопровождения:

1. Консультация. Адвокатский разбор бюджета, ипотеки, цели сделки и юридических вопросов.
2. Аудит недвижимости. Адвокат запрашивает нужные документы, сверяет права продавца и обременения, которые могут помешать сделке.
3. Договор купли-продажи. Адвокат готовит проект с точным адресом объекта недвижимости, присылает его на email и согласует график платежей.
4. Предупредительная запись. Важная гарантия права покупателя: её регистрируют по статье 126 Закона о недвижимости сразу после подписания, и продать или заложить квартиру без его согласия уже будет нельзя.
5. Налоговый отчёт. Декларацию о сделке с недвижимостью адвокат подаёт в течение 30 дней.
6. Регистрация прав. Право на недвижимость адвокат оформляет в Табу или Управлении земель Израиля.

Сопровождение на всех этапах ведёт один адвокат офиса: у клиента один контакт и один ответственный специалист, и свой вопрос не приходится объяснять разным людям.

Что адвокат выясняет до подписания

Юридическая чистота прав на недвижимость видна по документам, и для адвоката важна каждая запись. Адвокат по недвижимости проверяет:

• выписку из Табу — совпадает ли адрес с номерами гуш и хелка, кто имеет права на квартиру, нет ли залогов и арестов;
• действующую ипотеку — если квартира имеет залог, продавец должен получить от банка письмо об условиях его снятия, и адвокат сверяет его с договором;
• долги по арноне и коммунальным платежам, чтобы чужая задолженность не стала проблемой нового владельца;
• разрешения на строительство — адвокат сверяет объект недвижимости с планом: всё должно быть оформлено надлежащим образом, а пристройка без разрешения грозит большим штрафом и сносом, как бы терпимо к ней ни относились раньше.

Найдя проблему, адвокат по недвижимости в Израиле решает её до сделки купли-продажи: правовой оговоркой, удержанием части суммы или отказом от сделки.

Покупка квартиры у застройщика

Новостройку на котловане можно купить дешевле — это недорогой вход на рынок недвижимости, но адвокат сопровождает такую сделку годами. Строительная компания обязана защитить средства, внесённые в счёт покупки, — обычно банковской гарантией. Адвокат по недвижимости следит, чтобы гарантия покрывала всю сумму, и защищает право клиента на компенсацию за задержку сдачи. Типовой контракт застройщика составлен в его интересах, поэтому правки адвоката в статьи о сроках, отделке и штрафах важно согласовать при заключении сделки. Платить за покупку следует только через проектный счёт, иначе можно потерять право на защиту гарантией, так что связаться с адвокатом лучше до первого платежа.

Ипотека и требования банка

Больше половины покупок недвижимости идёт с ипотекой, и банк также становится участником сделки со своими требованиями. Адвокат заранее разбирает их с клиентом на консультации:

• Предварительное одобрение. Его важно получить до сделки, иначе к сроку платежа денег может не быть.
• Банковская оценка. Оценщик определяет стоимость квартиры перед покупкой; если она ниже цены сделки, разницу покупатель покрывает своими средствами — адвокат заранее закладывает этот риск в график платежей.
• Письмо банка. Оно является обязательством перевести деньги продавцу, а залог на недвижимость регистрируют в пользу кредитора.
• Доля кредита. На покупку первой квартиры банк даёт до 75% стоимости, на инвестиционную недвижимость — до 50%.

Для нерезидентов — даже при израильском гражданстве — правила строже: требуется много документов и проверка происхождения средств, а кредит — не выше половины стоимости. Адвокат по недвижимости увязывает график платежей продавцу с получением ипотеки, чтобы задержка кредита не стала нарушением статьи договора о сроках оплаты. Связаться с адвокатом разумно ещё до подачи заявки на ипотеку.

Налоги при покупке и продаже недвижимости

• Мас рехиша — налог на покупку недвижимости, его платит покупатель. При покупке второй квартиры ставка выше, и адвокат проверяет, положена ли льготная шкала.
• Мас шевах — налог на прирост стоимости недвижимости при продаже, его платит продавец; если квартира является для него единственной, он часто имеет право на освобождение по статье 49б(2).

Свяжитесь с адвокатом заранее, до сделки: предварительный расчёт налога на консультации помогает сэкономить и нередко окупает помощь адвоката. Право на льготу адвокат заявляет в нужное время — получить её задним числом будет намного сложнее.

Наследство, дарение и споры совладельцев

Налога на наследство в Израиле нет, но распорядиться семейной квартирой наследники могут только после получения наследственного распоряжения или утверждения завещания — подать заявление поможет адвокат. Наследникам лучше сразу связаться с офисом за помощью: адвокат зарегистрирует их права в Табу. При продаже полученной недвижимости наследник часто имеет право на освобождение от мас шевах по статье 49б(5).

Дарение недвижимости — также переход права, и адвокат регистрирует его в Табу. Между супругами такая передача от налога на покупку освобождена, а при дарении от родителей детям мас рехиша составляет треть обычной суммы. Важно помнить и о будущей продаже: освобождение от мас шевах для подаренной квартиры будет доступно только после срока ожидания, поэтому перед таким шагом лучше связаться с адвокатом.

Когда недвижимостью владеют несколько человек и они не могут договориться, каждый совладелец по статье 37 Закона о недвижимости имеет право потребовать раздела общей собственности. Суд делит дом, участок или другую недвижимость в натуре, а если это невозможно — назначает продажу и распределяет деньги между владельцами соразмерно их правам. Если вы свяжетесь с адвокатом до иска, в рамках сопровождения он представит вас как клиента, отстоит ваши права и поищет правильное юридическое решение, чтобы избежать суда: выкуп доли или продажу на согласованных условиях.

Если вы покупаете из-за границы

Человек без израильского гражданства имеет право купить недвижимость в Израиле, но нерезидент платит мас рехиша по повышенной ставке, даже если другой жилой недвижимости у него нет. Двойное гражданство само по себе ставку не снижает: она зависит от налогового резидентства, и адвокат проверяет его до подписания. Покупка недвижимости при этом не даёт ни гражданства, ни вида на жительство: гражданство Израиля получают по другим правовым основаниям, например по Закону о возвращении. Доверенность позволяет провести сделку купли-продажи без приезда: адвокат по недвижимости возьмёт на себя проверку объекта недвижимости и оформление прав в Табу. Связаться с адвокатом и получить консультацию можно из любой страны и при любом гражданстве. Первый контакт с офисом адвоката проходит по телефону или видеосвязи в удобное время, дальнейшая помощь тоже идёт дистанционно, а документы по сделке приходят на email.

Как выбрать адвоката по недвижимости

Право на адвокатскую практику даёт лицензия Коллегии адвокатов Израиля, и её легко проверить в открытом реестре. Но для работы в области недвижимости специалисту одной лицензии мало — важны также другие признаки:

• Специализация. Адвокат, который специализируется на сделках с недвижимостью, знает практику Табу, банков и застройщиков — от Тель-Авива до Беэр-Шевы.
• Опыт. Чем больше похожих дел у адвоката за плечами, тем быстрее он замечает проблему — например, нестандартную статью в проекте договора.
• Профессионализм. Профессионал объясняет права и условия сделки простым языком и отвечает на каждый вопрос клиента.
• Прозрачная цена. Гонорар адвоката и объём всей адвокатской работы фиксируются письменно до начала сопровождения.
• Одна сторона. Адвокат не должен представлять одновременно покупателя и продавца: они имеют разные права и интересы.

Таким образом, выбор адвоката является частью юридической защиты ваших прав в сделке с недвижимостью, а не формальностью.

Гонорар адвоката по недвижимости

Гонорар адвоката обычно составляет 0,5–2% от цены сделки плюс НДС. Процент зависит главным образом от суммы, типа и особенностей недвижимости, а также от объёма юридического сопровождения. Профессионал называет цену сразу, как только клиент свяжется с офисом, и до конца работы она будет той же. Слишком дешёвая помощь адвоката обычно имеет обратную сторону: шаблонные документы и формальный подход вместо индивидуального, без настоящего профессионализма.

Первая консультация ничего не стоит. Для получения консультации достаточно связаться с офисом адвоката по телефону или email и коротко описать свою ситуацию.

Адвокат защищает только вашу сторону

Интересы покупателя и продавца противоположны, поэтому у каждой стороны сделки должен быть свой адвокат: профессионал не имеет права представлять обе стороны. Адвокат по недвижимости в Израиле отстаивает права только своего клиента.

Опыт, профессионализм и специализация адвоката в сфере недвижимости — самая важная защита прав при покупке: профессионал видит множество правовых рисков, которые пропустит человек без юридической подготовки. Оставьте заявку на консультацию или свяжитесь с адвокатом — адвокатский офис разберёт сделку с недвижимостью и скажет, какая помощь вам нужна.